[生活] 【微靖江】住建部征集意见：县城新建住宅限高，你还会在靖江买高层吗
2021-4-11
微靖江编辑部
微靖江
“县 城是县域经济社会发展的中心和城乡融合发展的关键节点，是推进城乡绿色发展的重要载体。县城未来将加强绿色低碳建设并推行“限高”等措施，那么，限高下的县城，未来的天空会更广阔吗？3月29日，住房和城乡建设部发布了一份《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，征求于4月8日截止。该通知主要为前期释放信息，并向社会大众征求意见，还未成为正式政策。意见中表示未来将——控制县城建设密度和强度。县城建设应疏密有度、错落有致，既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。“限高”？距离上一次政策限高，是2018年住建部发布的《城市居住区规划设计标准》规定住宅建筑高度控制最大值为80米，才不过两年多又提限高并定位县城区域，可见关于“城市天际线”建设问题，已成为亟待解决的现状。为何屡提限高？县城高层救援限制多、救援能力有限此次又提限高，更多的原因集中在消防应急问题上。住宅越高，就越需要完善的消防应急通道建设、充分的消防设施补充，这无疑也加大了建设成本投入以及监管要求。目前县城很多高层建筑的消防设施并不完善或者时间长了缺乏检修更新，一旦发生警情，就侧面增加了高层消防应急的难度。此外，目前的高层救援所使用的消防云梯车，国内最高为101米，按照约3米的层高，也就是约30几层的高度，即使加上水压高度，也相对有限，而县城有无这类消防云梯的配备、有的话高层小区道路空间区域等是否支持该车进入作业等也都是待考的问题。据应急管理部消防救援局发布的《2020年全国火灾及接处警情况》内容可看到，2020年从住宅火灾的建筑分类看，发生在高层建筑的住宅火灾（占高层建筑火灾总数的83.7%）共6987起，比上年大幅上升13.6%（伤亡、损失数同比下降）。高度上去了，空间反而密集了从居住的舒适度上来说，县城人口不大，祖辈老屋或自小的成长环境基本都是独栋独户的自建楼房，屋前屋后空间宽阔。而近些年，县城在追赶大城市建设标准中， 也随潮流建设高层，远远看去一片新新城市繁华状，但高度上去了，空间也被压缩了。一二线城市目前的房地产市场，销售的亮点一般集中在“容积率”上。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。容积率越低，舒适度越好，而所需要的地皮、基础设施建设、绿化覆盖率等要求也越高，但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到，而县城高层住宅发展的迅速，舒适度考虑上，或没办法快速达到高标准。资源浪费空屋率高，从长远看于经济发展无益赛迪顾问发布的《2020中国县域经济百强研究》报告中，靖江排在第33位。相比2019年的第30位，已下降3位。经济发展的变化、县城前景的局限，导致大量青年群体人才出走，涌向一二线城市中，靖江目前已进入人口负增长。青年人口的流失，留守的大多是中老年群体，这类群体已有的居住资源稳定，老观念中也更倾向于独立屋宅的居住舒适度，由此也难刺激新住宅消费需求。另一个层面来说，部分高层住宅小区，到夜晚难见亮灯率，远看过去，空屋率也较高，入住的住户也体会不到小区的人气和烟火气，高层住宅在人口量不大的县城无异于资源浪费。
华东·未来城项目在姜八路西侧，紧邻靖江市第一高级中学和实验学校城北分校，2020年9月开盘，目前交房期未定。项目住宅地块总占地面积86288.79平方米，总建筑面积241486平方米，地上建筑面积172577平方米。其中高层住宅建筑面积45688平方米，共392户；18层住宅建筑面积83688平方米，共688户；多层住宅建筑面积39381平方米，共288户。其容积率为2.0，建筑密度约28%，绿化率为30% 。
恒大御景半岛处于靖江牧城公园东侧，建筑类别包含高层、双拼、联排、花园洋房等，容积率为1.27，绿化率为36.8% 。楼盘目前最高32层，其他楼层也有24层、17层等。小微观察到楼盘含有清晰地人员隐蔽工程指导图，以备不时之需，另外空阔草坪上建有消防水栓，方便救援使用。
中梁壹号院位于新洲路与同安路交叉口东南侧 ，2019年交付，最高楼层是11-12层。小微咨询得知，在消防这块，中梁每年定期会有消防演习，也安装有消防报警器等；
绿城春江明月位于江洲路与文兴路交汇处，2019年下半年开盘，目前交房期未定，包含高层、小高层和联排别墅，高层目前为18层。容积率1.8，绿化率30% 。消防情况未知。限高对靖江会有哪些影响？首当其冲的会是房价的变化。层高缩减后，若还要建设相应户型数量，那就需要更多地皮来支撑，开发商投资成本的变化，相应的会对应到房价变化中。但此意见征集刚结束，靖江目前现有及在建的高层住宅资源数量，以及政策推行后到实现改变的时间，都是存量变数，虽是未来可见的趋势，仍有待观望。
其次就是城市建设的调整变化。县城管辖着乡镇，目前乡镇也在逐步城市化建设中。如果“限高”规定执行，那么未来在县城的城市规划中，中心化就会有所调整。乡镇农村向新农村建设标准靠拢，中心化县城区域分区更明晰，商业化建设完善，而居住区层高不高了，街道也不必过于宽广，可规划的娱乐设施等空间或许就会增加。
再就是居住环境的变化。人存环境中，建设环境也享受环境。从绿化环境来说，小区不高了但是变宽了，就有更多的绿化需求、绿化建设；从人文环境来说，高层拔高了高度也拉远了人的距离，限高后，单栋里的住户数量就会大大减少，邻里氛围增强了，人文氛围也会随之产生变化。http://bbs.weijj.com/ 加强县城绿色低碳建设（征求意见稿）.docx
高层住宅变更能力弱
高层住宅多为一体化建设，未来水电燃气等管道通路、电梯等设施设备若老化、损坏，修理成本也会随年限的提高而逐渐增加。目前住宅的年限一般为70年，未来若逐渐变为老旧小区，重建的可能性也会降低，因为一栋高层住宅几十户住户，拆建成本众口难调，高层住宅的变更能力就会随之变弱。靖江目前高层住宅现状如何？
靖江目前已有的和在建的高层住宅较多，我们挑选几个略作了解。
小微走访观察到，其消防基础设施设备配备较好。
楼层及物业消防设施
碧桂园铂悦滨江，目前最高楼层18层，小高层有7层。物业有清晰地火情处理流程图以备不时之需。
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